Ci è stato richiesto un parere su seguente caso: Tizio ha occupato per oltre venti anni un immobile condominiale adibendolo a magazzino per uso personale; il condominio soltanto in prossimità dello scadere del termine ventennale dell’usucapione, si è rivolto ad un legale, cui ha conferito l’incarico di tutelare le ragioni del condominio; il legale prima del decorso del termine ventennale, nel diciannovesimo anno di posesso continuato, ha inviato una lettera raccomandata R.R. a Tizio con la quale ha richiesto la restituzione delle chiavi e lo sgombero del locale; passato un altro anno, e scaduto il termine ventennaale, senza che le chiavi siano state restituite e il locale sia stato sgombrato, il condominio ha richiesto ad altro legale, di iniziare un’azione giudiziaria per ottenere la restituzione dell’immobile.

Secondo le nostre valutazioni Tizio alla scadenza del termine ventennale ha acquistato la proprietà dell’immobile per usucapione e non è più possibile chiedere la restituzione dell’immobile; la lettera notificata a Tizio prima della scadenza del termine ventennale del possesso esclusivo, non ha interrotto il termine dell’usucapione.

Qui di seguito si riportano le motivazioni del parere:

le cause di interruzione del termine dell’usucapione si distinguono in cause civili e cause naturali.

Le cause di interruzione civili si identificano attraverso il richiamo operato dall’art. 1165 c.c., nell’azione giudiziale del proprietario (art. 2943 comma 1 e 2 c.c.) e nel riconoscimento dell’altrui diritto da parte del possessore (art. 2944 c.c.). Quindi una causa civile di interruzione si verifica quando:

• venga proposta contro il possessore una domanda giudiziale volta a privarlo del possesso (azione di rivendicazione, azione di spoglio azione di manutenzione) (CASS.n.27254/2018; CASS.n.30079/2019)
• il possessore abbia effettuato un riconoscimento del diritto del titolare per tale intendendosi un atto o un fatto che non si limiti ad evidenziare la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto dallo stesso esercitato come proprio ma esprima altresì la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare (TORRENTE SCHLESINGER, 2021,371; CASS.n.23420/2019)

Le cause di interuzione naturali si identificano nella perdita del possesso per oltre un anno (ad esempio per abbandono del bene, trasferimento a terzi, smarrimento definitivo) (art.1167 comma 1 c.c.)

In caso di perdita del possesso in conseguenza del fatto del terzo che se ne appropri, l’interruzione (naturale)  si considera verificata solo se chi è stato privato del possesso non abbia proposto l’azione diretta a recuperare il perduto possesso (es. azione di reintegrazione) entro un anno dall’avvenuto spoglio (art. 1167 comma 2 c.c.; sul punto TORRENTE SCHLESINGER, 2021, 371; CASS.n.11698/2017; CASS.n.362/2017).

Atti diversi da quelli stabiliti dagli artt. 2943 commi 1 e 2; 2944 e 1167 c.c., per quanto con essi si intenda manifestare e si manifesti effettivamente, la volontà di conservare il diritto, non hanno alcun rilievo interruttivo; la tipicità dei modi d’interruzione della prescrizione acquisitiva, che vada maturandosi in favore del possessore terzo, non ammette equipollenti (CASS.n.6029/2019; CASS.n.21015/2016)

In entrambi i casi normativamente previsti (naturale e giudiziale), peraltro, gli atti d’interruzione per essere efficaci debbono essere rivolti direttamente nei confronti del possessore medesimo, in guisa da intervenire su detta situazione impedendola o contestandola; per conseguire tale risultato il proprietario, uscendo dallo stato d’inerzia, deve o privare il possessore della disponibilità materiale del bene, determinando un’interruzione naturale del possesso, ovvero compiere un atto d’esercizio del diritto proponendo nei confronti del possessore stesso ed esclusivamente di esso una domanda giudiziale intesa a recuperarlo (tra le altre, CASS.n.4906/1998; CASS.n.2590/1997; CASS.n.7028/1995; CASS.n.10652/1994); e tanto la reazione del proprietario dev’essere diretta personalmente nei confronti del possessore, e di ciascun possessore, onde incidere sul rapporto di fatto diretto tra questi ed il bene, che gli atti interruttivi posti in essere nei confronti d’uno soltanto tra più compossessori non hanno effetto nei confronti degli altri, anche perché in materia di diritti reali non vigono i principi sulla solidarietà propri alla diversa materia delle obbligazioni (CASS.n.6942/1999).

Del tutto inefficaci ai fini interruttivi sono stati dichiarati i seguenti atti:

a) la vendita dell’immobile a terzi o, in generale, gli atti di disposizione del bene posti in essere dal proprietario – i quali atti non sono in alcun modo diretti contro il possessore, e ciò tanto ove da questi siano del tutto ignorati, quanto ove a qualsiasi titolo gli siano comunicati o notificati – giacché, comunque, non vengono ad incidere sulla continuità nella materiale disponibilità del bene con le modalità espressamente stabilite dalle norme sopra richiamate. C’è da rilevare a questo proposito che la giurisprudenza di legittimità ha precisato che nei contratti ad effetti reali l’incontro delle volontà dei contraenti comporti l’automatico trasferimento dello ius possidendi, ossia, del potere astratto d’esercitare la signoria sul bene, ma non anche o non necessariamente dello ius possessionis, ossia del concreto esercizio del potere stesso, ove questo non sia stato materialmente trasmesso attraverso una traditio effettiva o, quanto meno, ficta (CASS.n.6489/1998; CASS.n.8874/1994; CASS.n.4057/1989; CASS. 3226/1984; CASS. 1693/1984); onde la stipulazione dei detti contratti, quando non accompagnata o seguita dalla traditio all’acquirente, nessun effetto può, dunque, produrre nei confronti del possessore nel caso in cui trattisi di soggetto diverso dal proprietario alienante.

CASS.n.1530/2000 Nel giudizio promosso dal possessore nei confronti del proprietario per far accertare l’intervenuto acquisto della proprietà per usucapione, gli atti di disposizione del diritto dominicale da parte del proprietario in favore di terzi non esercitano alcuna incidenza sulla situazione di fatto utile ai fini dell’usucapione, rappresentando, rispetto al possessore, “res inter alios acta”, ininfluente sulla prosecuzione dell’esercizio della signoria di fatto sul bene, non impedito materialmente, ne’ contestato in modo idoneo. In motivazione: la giurisprudenza di legittimità ha ripetutamente sottolineato come la riserva contenuta nell’art.1165 c.c. circa l’operatività, in tema d’usucapione, delle disposizioni generali sulla prescrizione e di quelle relative alle cause di sospensione e d’interruzione, comporti un’oggettiva limitazione dell’ambito d’incidenza di queste alle sole ipotesi degli atti giudiziali di cognizione o di conservazione od esecuzione, con la conseguente esclusione d’atti interruttivi quali la diffida o la stessa messa in mora, non configurabili per la mancanza d’un soggetto qualificabile come debitore, tale non potendo essere considerato il possessore (CASS.3716/1990; CASS. 1016/1980; CASS. 5835/1979). Ond’è che, a maggior ragione, nessuna incidenza sulla situazione di fatto utile ad usucapionem, nei suoi due aspetti del corpus e dell’animus, possono avere atti di disposizione del diritto di proprietà da parte del titolare di esso in favore di terzi, atti che non integrano alcuna delle fattispecie di cui agli artt.1167 e 2943 c.c.  e che, potendo anche non esser neppure conosciuti dal possessore, rispetto a questi rappresentano, comunque, res inter alios acta ininfluente quanto alla prosecuzione dell’esercizio del potere di fatto sul bene, ne’ materialmente impedito ne’ idoneamente contestato. Tant’è che la giurisprudenza di legittimità ha, ancora, ripetutamente sottolineato come nei contratti ad effetti reali l’incontro delle volontà dei contraenti comporti l’automatico trasferimento dello ius possidendi, ossia del potere astratto d’esercitare la signoria sul bene, ma non anche o non necessariamente dello ius possessionis, ossia del concreto esercizio del potere stesso, ove questo non sia stato materialmente trasmesso attraverso una traditio effettiva o, quanto meno, ficta ( CASS 6489/1998; CASS.8874/1994;CASS. 4057/1989 CASS. 3226/1984 CASS 1693/1984).

b) l’accensione di un’ipoteca sull’appartamento

CASS.n.14733/2000 Per il disposto dell’art. 1165 cod. civ. l’applicabilità alla prescrizione acquisitiva delle disposizioni relative alla sospensione ed alla interruzione della prescrizione estintiva ha come limite la compatibilità di tali disposizioni con la peculiare natura dell’istituto. Ne discende che ai fini dell’interruzione del decorso del termine utile per l’usucapione sono inidonei quegli atti dispositivi del proprietario che non siano diretti al recupero del possesso, tanto nel caso in cui siano del tutto ignorati dal possessore, quanto nel caso in cui gli siano a qualsiasi titoli notificati o comunicati. Pertanto nessuna rilevanza possono assumere ai fini della decisione sulla domanda di accertamento dell’avvenuta usucapione gli atti di costituzione di ipoteche compiuti dal proprietario del bene, non comportando questi alcun trasferimento dello “ius possessionis” che il possessore continua ad esercitare, ne’ può riconoscersi effetto interruttivo al processo di esecuzione promosso dai creditori nei confronti del proprietario del bene, restando escluso che il decreto di aggiudicazione emesso in questa sede possa prevalere sull’usucapione maturata in favore del possessore.

c) la richiesta di denaro a titolo di canone di locazione

d) l’accertamento proposto in giudizio sulla nullità o l’invalidità di un atto di compravendita per effetto del quale il presunto proprietario non lo è effettivamente

e) la procedura di espropriazione per pubblica utilità

CASS.5582/2022 Nessuna incidenza interruttiva può avere sul decorso del termine per l’usucapione da parte del possessore, una procedura di espropriazione per pubblica utilità promossa contro l’intestatario dell’immobile e da quest’ultimo contestata, poiché l’interruzione del possesso può derivare solo da situazioni di fatto che ne impediscano materialmente l’esercizio, e non da vicende giudiziali tra l’intestatario della titolarità del bene e i terzi, che non comportano alcuna conseguenza nella continuità del possesso. In motivazione:  Secondo l’opinione consolidata l’acquisto dell’aggiudicatario dalla procedura d’espropriazione deve qualificarsi a titolo derivativo. Da ciò deriva che all’aggiudicatario è ben opponibile l’acquisto a titolo originario per usucapione, che egli non può che subire. Come ha ben spiegato questa Corte, ‘Nessuna efficacia interruttiva del possesso ad usucapionem hanno, per converso, azioni esecutive promosse da terzi nei confronti del proprietario – tanto più ove ad esse il possessore sia rimasto del tutto estraneo, come nella specie, ma è una notazione solo marginale, in quanto il coinvolgimento del possessore diverso dal proprietario, per essere efficace, dovrebbe implicare, per tutto quanto sin qui evidenziato, anche una valida contestazione del suo rapporto materiale con il bene – giacché vicende giudiziarie siffatte non incidono in alcun modo sulla situazione di fatto, della quale né viene contestata la legittimità né viene materialmente impedito l’esercizio nei confronti del titolare di essa, onde non comportano alcuna conseguenza sulla continuità del possesso (Cass. 6.6.83 n. 3836).  Né può avere efficacia alcuna, nei confronti del soggetto che sul bene vanti un intervenuto acquisto del diritto di proprietà a titolo originario per usucapione, il decreto d’aggiudicazione in favore d’altro soggetto che lo stesso bene abbia acquistato nel procedimento d’espropriazione promosso dai creditori in danno del proprietario, in quanto è pacifico che il conflitto tra l’acquirente a titolo derivativo e l’acquirente per usucapione debba essere sempre risolto in favore del secondo, anche indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, ed il titolo dell’aggiudicatario, formatosi per trasferimento iussu iudicis del medesimo diritto del proprietario esecutato è, infatti, derivativo e non originario (Cass. 28.1.83 n. 443, 28.3.80 n. 3308, 11.10.77 n. 4331). Conclusione siffatta non contraddice l’altro principio, del pari indiscusso, per cui nell’espropriazione forzata immobiliare il decreto di trasferimento ex art. 386 CPC costituisce titolo esecutivo, per il rilascio dell’immobile espropriato in favore dell’aggiudicatario cui l’immobile è stato trasferito, nei confronti non solo del debitore esecutato ma anche di chiunque si trovi nel possesso o nella detenzione dell’immobile medesimo, giacché è fatta salva la sussistenza, in capo al possessore o detentore, di situazioni di diritto soggettivo, reale o personale, già opponibili ai creditori procedenti ed, in quanto tali, anche all’aggiudicatario. Ora, è evidente come l’usucapione rappresenti un titolo d’acquisto della proprietà originario e del tutto autonomo rispetto a quello del proprietario, opponibile, quindi, a questi e pertanto anche ai suoi creditori, dunque prevalente rispetto a quello dell’aggiudicatario, secondo quanto sopra già considerato. In definitiva, poiché sotto nessuno dei profili posti dalla corte territoriale alla base dell’adottata decisione poteva legittimamente affermarsi che fossero stati posti in essere atti idonei ad interrompere il decorso del tempo necessario al compimento dell’usucapione vantata dal (..) e da questi opposta al (..) con domanda d’accertamento” (Sez. 2, n. 14733, 14/1 / 2000). CASS. 3836/1983 nessuna incidenza interruttiva può avere sul decorso del termine per l’usucapione da parte del possessore, una procedura di espropriazione per pubblica utilità promossa contro l’intestatario dell’immobile e da quest’ultimo contestata, poiché la interruzione del possesso può derivare solo da situazioni di fatto che ne impediscano materialmente l’esercizio, e non da vicende giudiziali tra l’intestatario della titolarità del bene e i terzi, che non comportano alcuna conseguenza nella continuità del possesso. ( v 4079/68, mass n 337727).

f) gli atti di diffida e di messa in mora (tra l’altro non configurabili per la mancanza d’un soggetto qualificabile come debitore, tale non potendo essere considerato il possessore nei cui confronti il proprietario intenda svolgere attività recuperatoria). Come già sopra ricordato il possesso ben può continuare ad essere esercitato anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà contraria del titolare del diritto reale

CASS.9025/1998 Gli atti di diffida e messa in mora sono idonei ad interrompere la prescrizione dei diritti di obbligazione, e non anche il termine utile per l’usucapione, potendo il relativo possesso esercitarsi anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale in tema di usucapione, la operatività delle disposizioni generali sulla prescrizione e di quelle relative alle cause di sospensione e di interruzione (art.1165 c.c.) incontra una oggettiva limitazione nella compatibilità delle disposizioni stesse con la natura dell’istituto della usucapione. Questo, infatti, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, seguito dalla giurisprudenza di merito e largamente condiviso in dottrina, non consente di attribuire efficacia interruttiva ad atti destinati ad operare esclusivamente nel settore delle obbligazioni conf. CASS. 4427/1986; CASS. 4837/1988; CASS.6030/1988; CASS.3716/1900; CASS.13211/1992

g) l’introduzione di un giudizio di riduzione per lesione di legittima quando non contenga una chiara manifestazione di volontà di riacquistare all’asse ereditario il bene sul quale il possesso viene esercitato;

CASS. 300079/2019 In tema di possesso “ad usucapionen” l’introduzione di un giudizio di riduzione per lesione di legittima ha efficacia di atto interruttivo dell’usucapione solo se contiene una chiara manifestazione della volontà di riacquistare all’asse ereditario il bene sul quale il possesso viene esercitato, atteso che dal combinato disposto degli artt. 1165 e 2943 c.c. risultano tassativamente elencati gli atti interruttivi del possesso e tale tipicità non ammette equipollenti. Né, a tal fine, la messa in mora o la diffida possono costituire atti interruttivi dell’usucapione, benché considerati tali dalle norme richiamate, in quanto tale efficacia è riconosciuta solo ad atti giudiziali diretti ad ottenere “ope iudicis” la perdita del possesso da parte del possessore usucapente. Costituisce orientamento consolidato di questa Corte il principio secondo cui in tema di possesso ad usucapionem, con il rinvio fatto dall’art. 1165 c.c. all’art. 2943 c.c., la legge elenca tassativamente gli atti interruttivi, cosicché non è consentito attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti dalla norma, per quanto con essi si sia inteso manifestare la volontà di conservare il diritto, giacché la tipicità dei modi di interruzione della prescrizione non ammette equipollenti (Cass.12 settembre 2000 n. 12024; Cass. 21 maggio 2001 n. 6910; Cass. 1 aprile 2003 n. 4892; Cass. 11 giugno 2009 n. 13625). D’altra parte, come pure ripetutamente affermato da questa Corte, non può riconoscersi efficacia interruttiva del possesso se non ad atti giudiziali diretti ad ottenere “ope iudicis” la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente (v. Cass. 23 dicembre 2010 n. 26018) o comunque ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa; proprio dal limite di compatibilità con la natura dell’usucapione che l’art. 1165 c.c. pone all’applicazione del rinvio alle disposizioni generali sulla prescrizione, si ricava che non può esservi interruzione dell’usucapione senza la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa o senza atti giudiziari diretti a privare il possessore del possesso. In coerenza agli evidenziati principi questa Corte (Cass.19 giugno 2003 n. 9845) ha rilevato che neppure la messa in mora o la diffida (pur considerati interruttivi della prescrizione dall’art.2943 c.c. richiamato dall’art. 1165 c.c.) possono costituire atti interruttivi dell’usucapione.

h) la mera condizione soggettiva del proprietario il quale abbia ritenuto di conservare la pienezza delle sue facoltà dominicali pur non avendo alcun rapporto concreto con l’immobile

(sul punto: CASS. 1530/2000; CASS. 6997/1998; CASS. 4436/1996; CASS. 1300/1980)

i) il compimento di atti di pubblicità particolare quale l’intavolazione

(sul punto CASS. 8193/1993)

l) la procedura esecutiva;

nessuna efficacia interruttiva del possesso ad usucapionem hanno le azioni esecutive promosse da terzi nei confronti del proprietario  giacché vicende giudiziarie siffatte non incidono in alcun modo sulla situazione di fatto, della quale non viene contestata la legittimità né viene materialmente impedito l’esercizio nei confronti del titolare di essa, onde non comportano alcuna conseguenza sulla continuità del possesso (CASS.3836/1983).

Nè può avere efficacia alcuna, nei confronti del soggetto che sul bene vanti un intervenuto acquisto del diritto di proprietà a titolo originario per usucapione, il decreto d’aggiudicazione in favore d’altro soggetto che lo stesso bene abbia acquistato nel procedimento d’espropriazione promosso dai creditori in danno del proprietario, in quanto è pacifico che il conflitto tra l’acquirente a titolo derivativo e l’acquirente per usucapione debba essere sempre risolto in favore del secondo, anche indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, ed il titolo dell’aggiudicatario, formatosi per trasferimento iussu iudicis del medesimo diritto del proprietario esecutato è, infatti, derivativo e non originario (CASS 443/1985; CASS. 3508/1980 CASS. 4331/1977)

Conclusione siffatta non contraddice con l’altro principio, del pari indiscusso, per cui nell’espropriazione forzata immobiliare il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c. costituisce titolo esecutivo, per il rilascio dell’immobile espropriato in favore dell’aggiudicatario cui l’immobile è stato trasferito, nei confronti non solo del debitore esecutato ma anche di chiunque si trovi nel possesso o nella detenzione dell’immobile medesimo, giacché è fatta salva la sussistenza, in capo al possessore o detentore, di situazioni di diritto soggettivo, reale o personale, già opponibili ai creditori procedenti ed, in quanto tali, anche all’aggiudicatario.

Ora, è evidente come l’usucapione rappresenti un titolo d’acquisto della proprietà originario e del tutto autonomo rispetto a quello del proprietario, opponibile, quindi, a questi e pertanto anche ai suoi creditori, dunque prevalente rispetto a quello dell’aggiudicatario, secondo quanto sopra già considerato.

SERGIO ROMICE

20/5/2026